Por Aldo De La Guardia
Vicepresidente auxiliar de reclamaciones de Universal Insurance Company
Obtener una valorización adecuada sobre una propiedad, es el primer paso a considerar al momento de seleccionar los límites de una póliza de propiedad. Esto es de suma importancia porque si los límites escogidos están basados en una valorización inflada, se terminará pagando prima en exceso.
Por el contrario, si se escogen límites deficientes basándose en una valorización bajo estimada, se recibirá una penalidad en el ajuste al momento de una pérdida debido a la condición de coaseguro en las pólizas de propiedad, lo que provocaría que, en caso de pérdidas mayores, el límite puede agotarse dejando sin cubrir la totalidad de la pérdida.
Es importante entender que la valorización (tasación) para propósito de seguros son distintas a las tasaciones para transacciones bancarias o para contratos de compraventa. Esto se debe, a que el tasador bancario realiza un estudio de mercado donde compara la venta de propiedades similares, tomando en consideración el terreno y la localización de la propiedad.
Sin embargo, la tasación para propósitos de seguros sólo considera el costo de reconstrucción de una propiedad, usualmente usando como metodología el precio por pie cuadrado de construcción. Por lo tanto, tenemos que considerar cuál sería el costo de reconstrucción al momento de escoger nuestros límites de la cubierta de una estructura.
Tomemos como ejemplo el año 2021, cuando el costo de la construcción se disparó en Puerto Rico. Este incremento se debió en parte a que el Negociado de Transporte aprobó un 35% de aumento en la tarifa de acarreo, lo cual afectó el costo de transporte de materiales. Hubo además aumentos salariales y de energía. El concreto aumentó un 25% y los materiales en general como la varilla, acero, bloques y piedras también aumentaron de precio.
La súper inflación en el costo de construcción crea un problema en la selección de límites. Ya que, aun contando con una tasación al momento de escoger los límites de la estructura, es imposible predecir cuánto incrementará el costo de la construcción durante años irregulares.
Aun utilizando el endoso del “Inflation Guard” para contrarrestar el efecto de la inflación, esta provisión no será suficiente para asegurarnos de tener los límites adecuados al momento de una pérdida. El endoso de “Inflation Guard” usualmente ofrece un 8% de aumento de límite, lo que normalmente es suficiente para balancear el efecto de la inflación. Sin embargo, en años en que el incremento en el costo de construcción es sobre el 25%, el “Inflation Guard” no necesariamente será suficiente para cubrir esa deficiencia.
Para protegernos de estos incrementos irregulares del costo de construcción, debemos considerar revisar los límites cada seis meses en vez de anualmente como usualmente se hace. También, el productor de seguros deberá comunicarles a sus clientes de este incremento irregular y cómo esto afecta su póliza de seguro. Debemos considerar el endoso de valor acordado “Agreed Value” para evitar la penalidad de la cláusula de coaseguro. Sin embargo, debemos ser cautelosos con este endoso ya que, aunque el asegurado no tendrá penalidad de coaseguro, si reporta límites muy bajos, al momento de una pérdida el recobro bajo la póliza sería insuficiente para reparar la propiedad de una pérdida mayor.
Es importante preguntarle al asegurado si recientemente ha invertido en un sistema fotovoltaico (paneles solares). El costo de estos sistemas ciertamente afectará la valorización para propósito de seguro. El lugar en que se instalen los paneles es importante ya que esto puede afectar la cubierta de la póliza. Si el equipo se instala en el techo de la estructura, formará parte de la misma y afectará el límite de la póliza.
Si el sistema fotovoltaico está instalado en el predio del asegurado (no adheridos a la estructura), en las pólizas comerciales no estarán cubiertos, a menos que sea mencionado de forma separada y con un límite específico. En las pólizas personales, si el sistema fotovoltaico está instalado en el patio, estaría cubierto bajo el límite de la cubierta B de Otras Estructuras, recordando que el límite ofrecido es solo el 10% de la cubierta A de la residencia, por lo cual es recomendable asegurarse con un límite separado. Además, no siempre estos equipos pertenecen al asegurado, algunas compañías los arriendos con opción a compra. Esto levantaría otro tipo de problema de cubierta bajo la póliza de intereses asegurables.
Como podemos observar, la valorización adecuada es de suma importancia al momento de comprar un seguro de propiedad. Es recomendable contratar a un profesional para valorizar la propiedad, ya que no solo afecta la prima que se pagará por una póliza; sino que también puede tener un efecto adverso al momento de tener una pérdida. Por lo tanto, es importante administrar bien nuestros riesgos a través de que los valores asegurados sean los correctos.Si tiene dudas sobre la valoración de su propiedad y cómo revisar su póliza de seguros, consulte con su agente o productor de seguros, llame a Universal Insurance al (787) 641-7171 o visite a universalpr.com.
