Por Miguel Díaz Román
Revista Seguros
San Juan (31 de agosto de 2021) – Aunque la Fortaleza y la Oficina del Comisionado de Seguros no han acogido la propuesta realizada por la Asociación de Titulares de Condominios (ATC) para establecer una certificación sobre los derechos que, presuntamente, pierden los titulares de condominios al aceptar una póliza de seguros Full Value, la organización ha insistido en que podría ocurrir la manipulación del voto en las asambleas de condómines para lograr la aprobación de la citada póliza, aún cuando la mayoría no la haya avalado.
La póliza Full Value ofrece protección a las áreas comunes de un condominio y a los bienes privativos “originales”, que son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, baños, losas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
En un correo electrónico enviado el pasado 16 Julio a la Oficina del Comisionado de Seguros, la presidenta de la ATC, Marimar Pérez Riera, expresó preocupación sobre los alegados efectos que ha tenido la carta normativa CN- 2021 -304 -D, emitida el pasado 17 de mayo por el Comisionado de Seguros designado, Mariano Mier Romeu.
La decisión permite a los Consejos de Titulares contratar una póliza Full Value cuando sea respaldada por el voto unánime de los titulares, o cuando reciba el favor de dos terceras partes de los titulares.
En su misiva, Pérez Riera sostuvo que “algunas” Juntas de Titulares están interpretando como un voto a favor de la póliza Full Value, la ausencia de respuesta de parte de los titulares que no asistieron a la asamblea y que tampoco respondieron a las comunicaciones obligatorias que se les debe enviar para que emitan su voto.
“Como puede ser de su conocimiento, muchos titulares no responden a ese tipo de comunicaciones que las administraciones envían y en efecto el voto es manipulado. Esto sería una aprobación tácita, y no una aprobación explícita, lo que atenta con los derechos que estaría inadvertidamente renunciando el titular”, señaló en la carta.
Según Pérez Riera, la Ley Condominios o ley 129 del 2020, ordena que para aquellos asuntos que requieren el voto de dos terceras partes de los titulares, la Junta de Titulares debe enviar una hoja de votación a los titulares que no asistieron a la asamblea y la respuesta se debe recibir en un término de 30 días.
“Si los Titulares no contestan y no se oponen específicamente en esos 30 días, algunas juntas están dando por sentado que es una aprobación al Full Value”, sostuvo la presidente de la ATC.
Cuestionan validez de la votación tácita
Pérez Riera sostuvo que “puede ocurrir que en una asamblea la mayoría presente vote que no se encuentre a favor del Full Value, y sin embargo, la junta de directores pudiera enviar cartas a todos los titulares ausentes, como lo provee la Ley de Condominios, y a los 30 días los que no contesten se considerarían como un voto afirmativo. O sea, pudiese pasar que en la asamblea se vote que no a la Full Value, y tácitamente, termine que se vote a favor”.
En la comunicación, Pérez Riera le advierte al Mier Romeu que las hojas de votación que las Junta de Titulares envían a los titulares que no asistieron a la asamblea, está acompañada por un resumen de los acuerdos alcanzados, pero “no necesariamente divulgan los derechos a los cuales los titulares renuncian. Si los titulares no contestan y no se oponen en 30 días, se da por sentado que es una aprobación a la Full Value”.
“Entendíamos que su intención no era esta. Sino que era que la aprobación tuviera dos terceras partes de los votos afirmativos y no dos terceras partes del voto silente. En otras palabras, su carta normativa ha permitido que los titulares que por desconocimiento de lo que implica ‘no votar’, están aprobando la Full Value y tampoco conocen los derechos a los cuales renuncian”, indicó Pérez Riera.
Pérez Riera emplazó al Comisionado de Seguros para que aclare si favorece la aprobación tácita de la póliza Full Value o si prefiere que la votación sea mediante el voto “afirmativo” o explícito, que incluya la firma del titular. Además, Pérez Riera exhortó a Mier Romeu a tomar medidas para que no ocurran aprobaciones tácitas y exigir que la aprobación de la póliza Full Value sea el resultado de un voto afirmativo e informado.
También insistió en que la certificación sobre los derechos que, presuntamente, se pierden al aceptar una póliza Full Value, ayudaría a informar a los titulares sobre las consecuencias de un voto a favor de esa póliza.
“Solicitamos encarecidamente que en esta ocasión pueda aclarar si usted tiene la intención de avalar y permitir las aprobaciones tácitas de Full Value, o si esto ha sido malinterpretado, y usted tiene la intención de que las dos terceras partes sean mediante un voto afirmativo. De ser mediante el voto afirmativo, pudiéramos coincidir que la certificación ayuda a documentar dicho voto afirmativo. De avalar el voto tácito, agradecemos que aclare las razones por las cuales usted entiende favorable que el voto silente se considere como una aprobación del Full Value, si no hay ni garantía de las divulgaciones que recibió el titular para ignorar dicho voto”, señaló en la misiva Pérez Riera.
Mier Romeu rechaza reclamos de Carta Abierta
En una escueta respuesta, la OCS se comprometió a evaluar la denuncia de la ATC. “Gracias por traer a nuestra atención el asunto de la aprobación tácita. Lo evaluaremos por si hay alguna acción dentro de nuestra jurisdicción que amerite ser tomada”, indicó Johanna Mulero Barreto, ayudante especial de Mier Romeu, en un correo electrónico enviado a la ATC.
En su misiva, la presidente de la ATC reiteró la necesidad de poner en vigor la certificación.
“No vemos que exista una sola razón para que alguna entidad o el gobierno se oponga a exigir esta certificación. Esta certificación no crea daño a ninguna parte de interés, sin embargo, garantiza claridad y tranquilidad a todas las partes”, expresó Pérez Riera.
La certificación fue publicada en el periódico El Nuevo Día durante el mes de junio en un anuncio de página completa titulado “Carta Abierta”, que propuso establecer como política pública una certificación sobre los derechos que, presuntamente, pierden los titulares de condominios al aceptar una póliza Full Value, porque el Consejo de Titulares adquiere el control de las reclamaciones que presenten los titulares sobre los elementos privativos de sus apartamentos.
La “Carta Abierta” fue dirigida al Comisionado de Seguros, al gobernador Pedro Pierluisi, a los presidentes de las aseguradoras y a los productores de seguros.
Mier Romeu rechazó acoger los reclamos de la Carta Abierta, al sostener que es responsabilidad de los productores de seguros orientar a los titulares sobre las alternativas de ambas pólizas.
“La carta normativa es explícita en cuanto a que los productores de seguros deben explicar y orientar bien a los titulares sobre las alternativas de las pólizas Bare Walls y Full Value y lo que implica cada una. La distribución de facultades entre los titulares individuales, el consejo de titulares y la junta de directores está dispuesta por la Ley de Condominios”, dijo Mier Romeu.
Por su parte, la secretaria de prensa de la gobernación, Sheila Angleró Mojica, expresó que la Fortaleza no realizará expresiones sobre la propuesta contenida en la Carta Abierta.
“No se van a emitir expresiones adicionales a los que ya han establecido las agencias con pericia en el asunto”, dijo Angleró Mojica.
Entre los “derechos” que renunciaría el titular figuran recibir de parte del asegurador una oferta por los daños a los bienes privados y a recibir el cheque en pago por la reclamación, el cual será remitido a nombre del Consejo de Titulares. Alegadamente, el asegurado también renuncia al derecho de aceptar o declinar una oferta por los daños a sus bienes privados, una decisión que recaerá en el Consejo de Titulares.
Según la certificación, si el titular no está de acuerdo con el pago de una reclamación por los daños a sus bienes privados, que fue aceptado por el Consejo de Titulares, no tendrá derecho a exigir una reconsideración a la compañía de seguros. Otro derecho al que se renuncia es el de reclamar directamente a la Asociación de Garantía, en caso de que el asegurador del condominio sea conducido a un proceso de liquidación por la OCS.
Alegan Pérez Riera y aseguradoras promueven intereses económicos
La certificación señala que si un titular decide comprar una póliza individual para sus bienes privados, luego de que la asamblea seleccionó una póliza Full Value, el trámite para un reclamación en esa póliza individual deberá esperar hasta que se culmine la resolución de las reclamaciones de la póliza Full Vale.
Pero el consultor en seguros y ajustador público, Richard Dunnam, desmintió cada una de las instancias de pérdidas de derechos planteadas en la Carta Abierta y señaló que la ATC y Pérez Riera intentan desprestigiar la póliza Full Value, al sostener que no cumple su propósito.
Dunnam, quien hizo las expresiones a través de un mensaje grabado, escrito y publicado en su página en Facebook, indicó que los planteamientos de la ATC coinciden con las presuntas intenciones de las aseguradoras Antilles Insurance y Mapfre, para que la póliza Bare Walls sea la única opción viable en el mercado.
La póliza Bare Walls, que ofrece protección a los elementos comunes, resultó favorecida luego de que el pasado cuatrienio el excomisionado de seguros, Rafael Cestero Lopategui, prohibió la póliza Full Value. Esta determinación fue anulada por la carta normativa CN-2021-304-D, emitida por Mier Romeu.
“Me pregunto, ¿acaso entonces no será la ATC o la Sra. Marimar Pérez Riera, o las aseguradoras que tanto promueven que se quede una sola opción, los que tienen intereses y que promueven esos intereses económicos o de beneficio personal, no estarán más atados a intereses propios o hasta en su círculo cercano?, señaló Dunnam, quien agregó que las pólizas Full Value y Bare Walls han coexistido por más de 40 años en el mercado local.
“Mapfre y Antilles Insurance son fervientes creyentes que el único modelo que debe existir sea Bare Walls, y que para éstos resulta conveniente el que exista solamente esa opción (Bare Walls). Tanto así que la ATC y la Sra. Marimar Pérez, infunden incertidumbres, temores y miedos a toda una población de titulares, consejos e inclusive a la industria de seguros en Puerto Rico, a través de la Carta Abierta”, indicó Dunnam.
El conocido ajustador público señaló que las aseguradoras si pueden ajustar reclamaciones directamente con los titulares bajo el régimen Full Value, pero advirtió que “prefieren no hacerlo”.
Dunnam, quien exhortó a la OCS a emitir una carta normativa que atienda este asunto, sostuvo que el renglón de pérdidas de las pólizas Bare Walls o Full Value indica que la aseguradora “podrá ajustar pérdidas con los dueños de propiedad afectada directamente”.
“Estemos claros, pueden hacerlo. El problema es que prefieren no hacerlo. Y eso es ir en detrimento de los titulares. Como ven, denota una vez más como el problema no es el tipo de póliza si Bare Walls o Full Value. El problema muy bien pudiese estar en la voluntad de las aseguradoras, sus gerentes, ajustadores y aquellos que de una forma u otra controlan los dineros y las decisiones de qué hacer con estos dineros. Por otro lado, añado que con una carta normativa o con un cambio en regulación, fácilmente el Código de Seguros pudiese requerir a las aseguradoras que efectivamente ajusten y paguen directamente al titular”, concluyó el ajustador público.
