Por Lcdo. Juan Adolfo Morales Hernández
Presidente de J.A. Morales Insurance, LLC
San Juan, 22 de agosto de 2021
Sorpresivamente y de un plumazo, el pasado subComisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, emitió la Carta Normativa CN2020-285-D, que privó a los Consejos de Titulares de la oportunidad de contratar una póliza Full Value, que ofrece protección a los elementos comunes y los elementos privativos de los apartamentos. Esa acción causó asombro en la gran mayoría de los sectores que componen la industria de seguros y la banca en Puerto Rico.
La impositiva carta normativa ordena que en ausencia de un requerimiento por reglamentación federal o estatal que así lo disponga, el Consejo de Titulares de un condominio no posee la facultad legal para gestionar una póliza o cubierta dirigida a cubrir los elementos privativos originales, adheridos a la estructura de los apartamentos.
Como resultado de esa determinación, todos los condominios están obligados a asegurarse bajo una póliza tipo Bare Wall, para los elementos comunes, y para los elementos privativos originales cada titular deberá contratar una póliza adicional tipo HO6 o Personal Package.
Tras más de seis meses de la desafortunada carta normativa, los titulares de condominios han padecido una experiencia totalmente distinta a lo que promulgaba dicho funcionario junto con un núcleo muy reducido de aseguradoras y miembros de la industria de seguros para justificar su decisión.
Se decía que tal cambio conllevaría reducciones en los costos de seguros para los condominios y sus titulares. No era cierto. Todo lo contrario, los resultados han sido que cuando se suma el costo del seguro por la póliza comunal a la póliza que tiene que adquirir el titular para asegurar los elementos privativos de su apartamento, el aumento en costo oscila entre un 25% a 40% más, en relación a lo que pagaban anteriormente.
La situación de costos se agrava con los condominios costeros o en zonas inundables, ya que las pólizas HO6 o Personal Package para las partes privativas de los apartamentos no cubren inundación, por lo que dichos titulares se ven obligados a comprar una tercera póliza de inundación. Además, deben obtener un certificado de elevación a través de un ingeniero para cubrir el riesgo de inundación, ya que si el apartamento está hipotecado, su acreedor hipotecario se lo va a requerir.
Se decía que la nueva normativa resolvería la situación que se experimentó con el Huracán María en el sentido de que el titular controlaría su reclamación con su asegurador sin tener que depender del Consejo de Titulares ni de la Administración, por lo que eso haría que cobrará más rápido su reclamación. Tampoco era cierto.
La realidad es que la nueva Ley de Condominios, en su Artículo 63, mantuvo y amplió el control y el poder decisional del Consejo de Titulares sobre todo lo referente a los procesos de reclamaciones. Claramente, el legislador en vez de desligar esa responsabilidad del Consejo de Titulares, la conservó al darle la facultad de:
(1) La contratación de profesionales que atiendan la reclamación para el alivio de los daños y/o pérdidas sufridas, tanto para las áreas comunales como dentro de los apartamentos.
(2) Decidir sobre cualquier oferta de indemnización sea total o parcial, para lo cual dicho Consejo decidirá si aprueba o no por voto mayoritario el plan de distribución de los fondos presentado por la Junta de Directores, para la reconstrucción de las áreas comunes y los apartamentos.
(3) Administrar la indemnización, incluyendo la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse.
Se decía que tal normativa redundaría en que habría más disponibilidad de aseguradoras para asegurar condominios. No ha resultado así. La experiencia ha sido que se han reducido las aseguradoras que cotizan pólizas de condominios. A veces, incluso, resulta en que solo una aseguradora acepta cotizar para un condominio.
Siendo las cosas así, es necesario que las Juntas de Directores de los condominios estén debidamente representadas por un productor de seguros con experiencia, conocimiento y dominio para enfrentar estos nuevos retos.
Lic. Juan Adolfo Morales Hernández es de presidente J.A.Morales Insurance, L.L.C. j.a.moralesinsurance@hotmail.com
787-960-7079.
