San Juan, Puerto Rico – El alcalde de San Juan, Miguel A. Romero Lugo, anunció mediante comunicado de prensa que aprobó la Ordenanza número 39, Serie 2022-2023, de 19 de mayo de 2023 que establece el Reglamento para un Registro de Alquileres a Corto Plazo (ACP), con el cual la administración municipal busca «fomentar el desarrollo económico, enmarcado en el orden y la paz ciudadana, para beneficio de la convivencia residencial».
“Esta Ordenanza es necesaria con el fin de asegurar la convivencia residencial y el entorno urbano de nuestra Ciudad Capital, en orden y paz ciudadana. Es prioridad que esta regulación armonice la actividad dentro de los ACP con su entorno comunitario, permitiendo el crecimiento urbano ordenado y la recuperación de costos de la gestión municipal para seguir cumpliendo a cabalidad con las responsabilidades del Municipio para con sus ciudadanos y visitantes, mediante el uso de las propiedades de acuerdo con su zonificación y localización”, explicó el alcalde.
Destacó que con esta regulación «se garantiza el desarrollo económico, el turismo y el derecho ciudadano a generar ingresos adicionales mediante el uso de sus propiedades, mientras se salvaguardan la salud y la seguridad de los huéspedes que seleccionan a la Ciudad Capital de San Juan como su destino vacacional».
El Reglamento, aprobado en virtud de la Ordenanza 39, es aplicable a toda persona, natural o jurídica, que interese operar o que opere un negocio de ACP dentro de la jurisdicción y los límites territoriales del Municipio Autónomo de San Juan. Además, es aplicable a las plataformas digitales utilizadas cuyos servicios se utilicen dentro de la jurisdicción para anunciar y facilitar los arrendamientos a corto plazo. La misma entra en vigor 10 días después de notificada la aprobación de la ordenanza.
Qué establece el Reglamento
Mediante la aprobación de este Reglamento, se establece un registro de ACP y un proceso de licencias de forma tal que se refuerza la seguridad, convivencia residencial, el manejo de infraestructura y ordenación de la Ciudad Capital.
Toda persona que interese realizar ACP tendrá que obtener una licencia para tal fin expedida por la Oficina de Permisos. Esta tendrá vigencia de un año y podrá ser renovada por el mismo periodo de tiempo.
La Oficina de Permisos podrá emitir una licencia de ACP a toda persona que cumpla con los siguientes requisitos: No se permitirán eventos o actividades comerciales dentro de las propiedades destinadas para ACP. En el caso de eventos o actividades sociales, estos no podrán perturbar la tranquilidad del área donde ubica la propiedad mediante, sin que se entienda como una limitación, ruidos excesivos o innecesarios.
Además, deberán cumplir con toda ley, ordenanza o reglamento aplicable al área, incluyendo el cumplimiento con los códigos de orden público o modelos de paz ciudadana y el manejo y disposición adecuada de desperdicios sólidos, entre otros. Tampoco podrá alterarse el carácter residencial del sector ni de la propiedad.
Las multas por infracciones concernientes al incumplimiento con leyes, ordenanzas o reglamentos relativos a la sana convivencia, limpieza y seguridad, entre otros asuntos externos a las disposiciones contenidas en este Reglamento, serán impuestas al arrendatario de la unidad de ACP al momento de la infracción.
Los recaudos por los derechos establecidos en el Artículo 7.011 de este Reglamento, y los fondos apercibidos por las multas impuestas ante infracciones a este, serán destinados a sufragar los costos del establecimiento del sistema de licencias y los costos de fiscalización en la Oficina de Permisos y la Oficina de Finanzas. Además, se utilizarán para el mantenimiento, ornato, seguridad y limpieza de zonas impactadas por los ACP.
La Oficina de Permisos mantendrá un registro al día de todos los ACP autorizados en el Municipio, tomando como fuente de información los datos ofrecidos en las solicitudes de licencias y como resultado de cualquier memorando de entendimiento establecido a tal fin. Para efectos de fiscalización, la Oficina de Finanzas tendrá acceso a la información contenida dentro de este registro.
Los miembros de la Policía Municipal de San Juan, Policías Auxiliares, los miembros del Negociado de la Policía de Puerto Rico, los Inspectores de la Oficina de Permisos, personal debidamente adiestrado y designado por el director de la Oficina de Planificación y personas designadas por el alcalde mediante orden ejecutiva al efecto, tendrán facultad para realizar inspecciones, investigaciones y/o expedir boletos por infracciones a las disposiciones de este Reglamento.
Qué establece el Reglamento sobre la operación de los ACP
En el caso de las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, según lo dispuesto en el Artículo 40 de la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como la “Ley de Condominios de Puerto Rico”, bajo ningún concepto se entenderá que este Reglamento autoriza el ACP si este está expresamente prohibido en la escritura matriz o reglamento del condominio o propiedad. Además, este Reglamento no impide que el consejo de titulares, mediante la escritura matriz o reglamento imponga condiciones iguales o más restrictivas a las contenidas en este Reglamento. No obstante, no se podrán establecer condiciones menos restrictivas a las aquí dispuestas.
Bajo ningún concepto se entenderá que este Reglamento autoriza el arrendamiento a corto plazo en urbanizaciones o comunidades, si el mismo está expresamente prohibido por la asociación de residentes, mediante condiciones restrictivas, servidumbres voluntarias o cualquier reglamento vigente y aplicable. Este Reglamento no impide que se establezcan por una asociación de residentes condiciones iguales o más restrictivas a las contenidas en este Reglamento. Sin embargo, no se podrán establecer condiciones menos restrictivas a las dispuestas.
“En el Municipio se reconoce que la economía colaborativa es parte del futuro del desarrollo económico, no tan solo local, sino a nivel mundial. Responsablemente tenemos el deber de atender aquellas situaciones extraordinarias donde pudiese ocurrir un disloque entre el establecimiento de un ACP y la convivencia comunitaria”, añadió Romero Lugo.
El alcance y limitaciones en la concesión de licencia no permite eventos o actividades comerciales dentro de las propiedades destinadas para ACP. En el caso de eventos o actividades sociales, se establece en el Reglamento que estos no podrán perturbar la tranquilidad del área donde ubica la propiedad mediante, sin que se entienda como una limitación, ruidos excesivos o innecesarios. Además, deberán cumplir con toda ley, ordenanza o reglamento aplicable al área, incluyendo el cumplimiento con los códigos de orden público o modelos de paz ciudadana y el manejo y disposición adecuada de desperdicios sólidos, entre otros.
De igual manera, no podrá alterarse el carácter residencial del sector ni de la propiedad que se alquile. Las multas por infracciones concernientes al incumplimiento con leyes, ordenanzas o reglamentos relativos a la sana convivencia, limpieza y seguridad, entre otros asuntos externos a las disposiciones contenidas en este Reglamento, serán impuestas al arrendatario de la unidad de ACP al momento de la infracción. Copia de ésta será notificada al anfitrión, operador o intermediario dentro de un término no mayor de 10 días.
En caso de ser una residencia compartida, la propiedad no podrá ser rotulada comercialmente a los efectos de anunciar ACP. El número de la licencia para el ACP tendrá que estar incluido en el anuncio digital de la plataforma que promueva el alquiler de la propiedad.
Multas para operadores sin licencias
Toda persona u operador que gestione sin licencia un negocio de ACP dentro de los límites territoriales y jurisdicción del Municipio estará sujeta a la imposición y pago de una multa administrativa de $250, cuando sea la primera infracción.
En el caso de una segunda infracción, se le impondrá una multa de $500 y no podrá solicitar y obtener la licencia en el término de un año desde que cesó el incumplimiento. Una tercera infracción conlleva una multa de $1,000 y la prohibición de solicitar y obtener una licencia para ACP por 3 años.
Según la información más reciente obtenida de la base de datos digital AirDNA, para el mes de noviembre de 2022, el Municipio cuenta con cerca de 3,792 alquileres activos, esto tan solo entre las plataformas de Airbnb y Vrbo. De estos, 3,225 son propiedades alquiladas en su totalidad, tales como casas y apartamentos.
Qué van a hacer para controlar y regular el número de personas en un apto alquilado en un condominio?Hay aptos designados en la Escritura Matriz como aptos de uno o dos habitaciones ,sin embargo, hay hasta 10-15 .personas pasando unas noches o una semana en el apto. Que van a hacer para hacer esto ilegal ya que impide el derecho de los demás vecinos vivir en paz.Los aptos alquilados a múltiples personas que no son de una unidad de familia ,representan un problema por los vecinos debido al entre sale de los ocupantes compartiendo el apto a todas horas de la noche,tirando puertas, haciendo ruido en los pasillos y creando un exceso de basura que se acumula en los cuartos de la basura. También, hay condominios con filas para entrar en un elevador . El titular no puede llegar a su apto en un tiempo razonable debido al número excesivo de personas con maletas esperando acceso a los elevadores.Los titulares que compran un apto cuyo escritura indica Condominio Residencial ,no debe tener que vivir bajo estas condiciones, ya que sí ,se está cambiando el carácter residencial del condominio. Los turistas se sientan en el lobby con todas las maletas esperando la hora de su vuelo. Algunos están en la piscina,se sientan por la piscina con todas las maletas,después de entregar el apto, esperando la hora del vuelo. Esto representa una responsabilidad pública para todos los titulares y si interfiere con el carácter residencial del condominio. Los inversionistas no tendrán problemas en pagar un tax a Turismo – pero quien paga los gastos excesivos del condominio?.Los inversionistas ocupan la mayoría de las posiciones de la Junta y por supuesto.rehusan poner la colección de una cuota por uso excesivo en la agenda de una assemblea.Hay que bregar con estos abusos y hay que asegurarse de que un policía vendrá al condominio cuando lo llaman,para bregar con visitantes abusivos. Difiero en que la mayoría de los individuos alquilan su apto corto tiempo porque necesitan ayuda para pagar sus hipotecas y sus gastos. La mayoría son inversionistas o LLC’s con varios aptos y bastante dinero. No es justo que los demás los estén subsidiando mientras arruinan la sana conviviencia de un condominio residencial. El Airbnb comenzó en propiedades privadas donde el dueño invitaba los huéspedes a quedarse en su casa con el dueño presente y pagandole un fee razonable. No pertenece en un condominio con áreas compartidas o areas comunales.