Por Jaime González Portilla
Presidente de Antilles Insurance Company
Es importante que los Consejos de Titulares sepan que prácticamente todos los reclamos de condominios que están pendientes de pago (en los tribunales) o tardaron años después del paso del Huracán María en recibir un pago por parte de la aseguradora son aquellos donde el condominio se aseguró bajo el concepto de seguros conocido como “Full value”.
Este concepto de seguros ocurre cuando el Consejo de Titulares decide asegurar en una sola póliza todos los elementos del condominio. Por “todos los elementos” me refiero a los elementos comunes de la estructura y los elementos privativos que están dentro de los apartamentos y le pertenecen única y exclusivamente al titular.
Estamos en temporada de huracanes y con toda probabilidad si vuelve a ocurrir otro fenómeno atmosférico, miles de reclamos de condominios por seguir estando asegurados bajo el concepto “Full Value” acabarán nuevamente en los tribunales evitando que se puedan reparar los daños al condominio y a sus apartamentos.
El problema principal de asegurar un condominio bajo el concepto “Full Value”; es que en caso de una catástrofe como un huracán o terremoto el condominio tiene mucho menos probabilidad de poder recibir un pago por parte de su aseguradora para poder reparar los daños a la estructura o los elementos comunes del condominio y los daños a la propiedad inmueble propiedad del titular que están dentro de los apartamentos.
Otro de los problemas del concepto “Full Value” es que las aseguradoras demoran mucho más tiempo en resolver los reclamos y por ende en efectuar el pago de la reclamación. Veamos cuales son algunas de las consecuencias o problemas principales asociados con asegurar todos los elementos de un condominio bajo una sola póliza o bajo el concepto “Full Value”.
1-El Consejo de Titulares tiene la opción de solo asegurar los elementos comunes del condominio, pero al tener que asegurar el valor total de los elementos comunes y privativos los deducibles de huracán y terremoto siempre serán más altos reduciendo las probabilidades de que el Consejo de Titulares pueda cobrar el seguro. Esto se debe a que el cómputo del deducible de huracán es el 2% del límite de seguros (los condominios costeros en ocasiones tienen un deducible de huracán de 5%) y el 5% para la cubierta de terremoto.
Por ejemplo, un condominio con un límite de seguros de $20 millones tiene un deducible de huracán de $400,000 y un deducible de $1,000,000 para terremoto. Si el valor de los elementos privativos de ese mismo condominio fuese $5 millones el Consejo de Titulares solo tendría que asegurar el condominio por $15 millones y esto reduce en un 25% los deducibles de huracán y terremoto a $300,000 y $750,000 respectivamente. Esa reducción en los deducibles de huracán o terremoto le ofrece al Consejo de Titulares una mejor oportunidad o probabilidad de poder recibir un pago de su aseguradora para poder reparar los daños a los elementos comunes del condominio.
2-Es importante que un titular o dueño de un apartamento sepa que en una póliza de seguros bajo el concepto “Full Value”; usted no puede recibir un pago directamente de la aseguradora y menos a nombre suyo. El Consejo de Titulares es la única entidad que tiene derecho a recibir un pago por parte de la aseguradora. Es aún más importante que usted como titular sepa que en el caso que un Consejo de Titulares reciba el pago de su aseguradora su primera prioridad será reparar o reemplazar los elementos comunes del condominio como por ejemplo la reparación de ascensores, ventanas, bombas de agua, pintura de la estructura…etc.
El dinero para la reparación de los daños a los apartamentos producto del pago de la aseguradora le será distribuido a los titulares por la Junta de Directores siempre y cuando al condominio le haya sobrado un dinero luego de considerarse que tuvo primero que asumir un deducible de cientos de miles de dólares y luego de reparar los daños a los elementos comunes de la estructura que sería su primera prioridad. En otras palabras, bajo el concepto de seguro “Full Value”; es mucho menos probable que los titulares no reciban ni un solo centavo procedente del seguro para poder reparar sus apartamentos.
3. Bajo el concepto de seguros “Full Value”; hay que evaluar y estimar los daños no solo a los elementos comunes sino el de los elementos privativos del condominio. Eso implica que la aseguradora siempre va a demorar mucho más tiempo en pagarle el reclamo al Consejo de Titulares porque tiene que no solo hacer un análisis de cuáles son los daños a los elementos comunes, sino que también le corresponde evaluar todos los daños a los apartamentos.
4. Otra de las razones por la cual el concepto “Full Value” demora o reduce la probabilidad de un pago a los condominios dentro de un periodo razonable está relacionado al tema de los ajustadores públicos. Estos “profesionales” de seguros tienden a seleccionar a clientes o condominios que están asegurados bajo el concepto “Full Value”; porque saben que mientras más alto sea el daño o el pago proveniente de la aseguradora más cobran por sus servicios o honorarios. Para cobrar más por sus servicios u honorarios estos “profesionales” de seguros tienden a inflar los estimados de daños causados por el huracán o terremoto al condominio causando un tranque o demora en la resolución de la reclamación con la aseguradora.
Precisamente por esa razón es que prácticamente casi todos los casos de reclamaciones de condominios que tardaron años en resolverse o aún continúan abiertos o pendientes de pago en los tribunales de justicia luego del paso del Huracán María son aquellos que manejan los ajustadores públicos.
En Antilles Insurance Company estamos convencidos que la única manera de resolver el problema latente de una menor probabilidad y demora en recibir el pago de una reclamación de condominios, ya sea para beneficio de reparar el condominio o reparar el interior de los apartamentos, es bajo el concepto “Bare Walls”. Bajo este concepto el Consejo de Titulares es responsable de asegurar solo los elementos comunes del condominio. Para el seguro de los apartamentos cada titular es responsable de adquirir su propia póliza de seguros tipo “personal package” o “homeowners”.
Veamos cuales son algunas de las ventajas más importantes de separar los seguros.
1. Según les comenté anteriormente, los deducibles de huracán y terremoto son menores bajo la póliza de seguros del Consejo de Titulares tipo “Bare Walls” porque solo se está asegurando el valor de los elementos comunes. Para el titular con una póliza individual de seguros tipo “personal package” o “homeowners” los deducibles también serían menores. Considere el valor de la propiedad inmueble de un apartamento que le pertenece única y exclusivamente a un titular sea $50,000. Los deducibles de huracán y terremoto serían solo $1,000 y $2,500 respectivamente ofreciéndole una mejor probabilidad al titular de recibir un pago directamente de su propia aseguradora para poder reparar su unidad.
2. El pago por parte de la aseguradora al Consejo de Titulares para reparar el condominio o los daños a los elementos comunes se recibe con mucha más prontitud porque la aseguradora no necesita evaluar los daños que ocurren dentro de los apartamentos (a menos que no haya daños estructurales dentro de los apartamentos que requieran la intervención y/o evaluación de la aseguradora).
Por otro lado, el titular o dueño también recibe un pago mucho más rápido porque la reclamación para poder reparar los daños a su apartamento la haría directamente con su propia aseguradora sin la intervención del Consejo de Titulares y/o la Junta de Directores.
3. Existe una mejor posibilidad de que la aseguradora del condominio y las aseguradoras de pólizas individuales de los propios titulares lleguen a un acuerdo de pago porque existe una menor probabilidad de que no intervenga un ajustador público.
Es muy importante que usted como titular de un condominio sepa que no existe ningún interés asegurable por parte del Consejo de Titulares en la propiedad que está dentro su apartamento que le pertenece única y exclusivamente a usted. Por ende, delegar en el Consejo de Titulares lo relacionado al seguro de la propiedad que está dentro de su apartamento es la peor decisión que puede tomar un titular. De igual forma el Consejo de Titulares o su Junta de Directores nunca deben asumir la responsabilidad de asegurar en una sola póliza (concepto “Full Value”) la propiedad que le pertenece única y exclusivamente al titular. No solo no existe un interés asegurable entre las partes, sino que también el Consejo de Titulares y/o su Junta de Directores nunca van a saber cuál es el valor total correcto de la propiedad que se encuentra dentro de todos los apartamentos porque dicha propiedad está constantemente siendo alterada, modificada o mejorada por los propios titulares sin el consentimiento de los demás titulares o su Junta de Directores.
Finalmente, la Junta de Directores de un condominio tampoco debe permitir que un agente o corredor de seguros le recomiende asegurar en una sola póliza de seguros “Full Value” de condominio el valor total de los elementos comunes y el valor total de la propiedad que vino originalmente con los apartamentos con la premisa de que cada titular debe asegurar por cuenta propia las mejoras o alteraciones en una póliza individual de seguros.
Si ese fuese el caso el titular estaría pagando doble seguro porque ninguna póliza de seguros individual (tipo “personal package” o “homeowners”) y/o póliza “Full Value” de condominio aprobada por la Oficina del Comisionado de Seguros limita la cubierta de la propiedad que le pertenece única y exclusivamente al titular a la propiedad que vino originalmente con el apartamento. Tampoco permita que un agente o corredor de seguros le indique a la Junta de Directores que la prima de seguros es más económica cuando todo se asegura bajo una sola póliza o concepto “Full Value”. Esto se debe a que las tarifas de pólizas individuales tipo “personal package” son mucho más económicas que las tarifas utilizadas para asegurar la misma propiedad en una póliza de seguros bajo el concepto “Full Value”.
Para más información u orientación sobre seguro de condominios se puede comunicar con nosotros en Antilles Insurance Company.
