Por Jaime González Portilla
Presidente de Antilles Insurance Company
Es importante que los Consejos de Titulares sepan que prácticamente todos los condominios afectados por el Huracán María cuyas reclamaciones se encuentran en los tribunales o tardaron años en recibir un pago por parte de la aseguradora, son aquellos asegurados con una póliza “Full value”.
Este concepto de seguros ocurre cuando el Consejo de Titulares decide asegurar en una misma póliza los elementos comunes y los elementos privativos de los apartamentos.
Estamos en temporada de huracanes y si ocurre otro fenómeno atmosférico, miles de reclamos de condominios acabarán nuevamente en los tribunales por estar asegurados bajo el concepto “Full Value”, lo que evitará que se puedan reparar los daños del condominio y de los apartamentos.
El problema del concepto “Full Value” es que en caso de una catástrofe el condominio tiene mucho menos probabilidad de recibir un pago por parte de su aseguradora para reparar los elementos comunes y de los elementos privativos de los apartamentos.
Otro de los problemas del concepto “Full Value” es que las aseguradoras demoran mucho más tiempo en resolver los reclamos y efectuar el pago. Veamos cuales son algunas de las consecuencias o problemas principales de este tipo de póliza.
1-Al asegurar los elementos comunes y privativos en una misma póliza el monto de los deducibles de huracán y terremoto siempre serán más costosos – 2% para huracán y 5% para terremoto – reduciendo las probabilidades de que el Consejo de Titulares pueda cobrar el seguro.
2-Es importante que un titular sepa que en una póliza “Full Value” el pago por una reclamación lo recibirá el Consejo de Titulares, cuya prioridad es reparar los elementos comunes del condominio.
El dinero para la reparación de los apartamentos será distribuido a los titulares si sobra dinero luego de reparar los elementos comunes.
3. La aseguradora siempre va a demorar mucho más tiempo en pagar el reclamo al Consejo de Titulares bajo el concepto “Full Value” porque hay que estimar los daños de los elementos comunes y de los elementos privativos.
4. La intervención de los ajustadores públicos es otra de las razones que provoca atrasos en los pagos de reclamaciones en condominios. Estos “profesionales” tienden a seleccionar a los condominios asegurados con “Full Value» porque saben que mientras más alto sea el daño más cobrarán por sus servicios o honorarios.
Para cobrar más inflan los estimados de daños causando un tranque que demora la resolución de la reclamación con la aseguradora. Casi todos los casos de reclamaciones de condominios pendientes de pago en los tribunales de justicia son aquellos que manejan los ajustadores públicos.
En Antilles Insurance Company estamos convencidos que la póliza “Bare Walls”, que sólo asegura los elementos comunes del condominio, garantiza el pago rápido de una reclamación. Bajo el concepto “Bare Walls” cada titular es responsable de adquirir una póliza para los elementos privativos de su apartamento, tales como “personal package” o “homeowners”.
Las ventajas más importantes de separar los seguros
1. Con una póliza individual de seguros tipo “personal package” o “homeowners” los deducibles serían menores y la aseguradora pagará más rápidamente y no habrá intervención del Consejo de Titulares.
2. En “Bare Walls” el pago para reparar los daños a los elementos comunes se recibe con mucha más prontitud porque la aseguradora no necesita evaluar los daños que ocurren dentro de los apartamentos.
3. La rapidez en acuerdos y en los pagos reduce la probabilidad de necesitar un ajustador público.
La peor decisión que puede tomar un titular es delegar lo relacionado al seguro de su apartamento en el Consejo de Titulares, que no tiene interés asegurable alguno en su propiedad. Además, nunca el Consejo de Titulares sabrá cuál es el valor correcto de la propiedad que se encuentra dentro de todos los apartamentos, los cuales son alterados continuamente con mejoras que modifican el valor de los elementos originales.
Los titulares tampoco deben permitir una póliza “Full Value” con la premisa de que deben asegurar las mejoras a su apartamento con una póliza “personal package” o “homeowners”, pues esos productos no limitan la cubierta a la propiedad que vino originalmente con el apartamento.
