Por Oscar Renta Esteva
Presidente de Owners Risk Insurance Management, Inc.
Edición Enero / Febrero 2022 Revista Seguros
No hay duda alguna de que el artículo 62 de la Ley de Condominios requiere modificaciones mucho más amplias de las que propone el Proyecto 670 de la Cámara de Representantes, una medida que el Gobernador de Puerto Rico convirtió en ley recientemente.
Aún así, el artículo 62 de la Ley de Condominios demanda cambios dirigidos a permitir que los titulares escojan con mayor facilidad y sin obstáculos el seguro para proteger su condominio contra daños catastróficos. La medida establece que para seleccionar la póliza de seguros de la modalidad Full Value, que protege los bienes comunales y los bienes privativos originales de los apartamentos, se requiere una votación que sume dos terceras partes de todos los titulares que a su vez reúnan a dos terceras partes de participación en los elementos comunes.
Por el contrario, la medida solo exige una mayoría simple para seleccionar la póliza de seguros de la modalidad Bare Walls, que solo protege los bienes comunales y excluye los bienes privativos originales de los apartamentos. Además, si los titulares seleccionan la Bare Walls, no existe en el proyecto una disposición que obligue a los titulares a asegurar los bienes privativos de sus apartamentos.
Esto significa que todos los dueños de apartamentos sin deuda hipotecaria no tendrían la obligación de asegurar sus bienes privativos. La controversia sobre estas pólizas se ha limitado a destacar cuál de las dos pólizas requiere menos prima y cuál ofrece mejores cubiertas. Esa limitada perspectiva ignora que la manera correcta de escoger la póliza de seguros es obedeciendo los resultados de una evaluación de riesgo del condominio.
Otra controversia es que el consejo de titulares tiene interés asegurable sobre los bienes privativos de los apartamentos con el fin de garantizar su reparación luego de un evento catastrófico, y así evitar una disminución del valor del condominio. Si el consejo de titulares de un condominio entiende que es necesario asegurar los bienes privativos de todos los apartamentos, la acción correcta es enmendar el reglamento del condominio para así disponerlo.
Ya dispuesta la obligación de asegurar al menos los bienes privativos de los apartamentos, cada titular debe decidir si asegura sus bienes privativos dentro de la póliza maestra o por medio de una póliza aparte.
Como está escrita la ley, actualmente el consejo de titulares tendría que decidir si existe interés asegurable sobre los bienes privativos originales y, como si se tratara de una fórmula matemática, el organismo también impondría a cada titular el productor y la aseguradora de su preferencia. En cuanto al proceso de sustituir al productor de seguros, la ley requiere la aprobación previa del consejo de titulares, condicionando el cambio a igual o menos prima y a igual o mejores cubiertas.
Desde nuestro punto de vista, el artículo 62 de la Ley de Condominios se debe enmendar para que los titulares de condominios puedan escoger por mayoría simple si prefieren una Full Value o Bare Walls. Además, el titular debería informar a la junta de directores, con 60 días de anticipación a la fecha de renovación, si interesa asegurar sus elementos privativos fuera de la póliza maestra. El cambio de productor le debe corresponder a la junta de directores, y se debe eliminar el requisito de primas y cubiertas.
El cambio de aseguradora debe contar con la aprobación única del consejo de titulares y el productor de seguros debe presentar sus recomendaciones al consejo de titulares con ambas pólizas. Finalmente, para establecer que todos los titulares están obligados a asegurar los bienes privativos, se debe enmendar el reglamento del condominio.
