Por Miguel Díaz Román
31 de mayo de 2022
Un año después del colapso del edificio Champlain Towers South el gobierno de Florida aprobó una ley que ordena recertificar todos los edificios ubicados en el estado, mientras el gobierno de Puerto Rico aún no ha logrado presentar en la legislatura una medida para exigir la recertificación de estructuras con el fin de evitar que ocurra una tragedia similar en los miles de condominios construidos en la isla, especialmente aquellos cercanos al mar.
La recertificación exigiría evaluaciones sobre los aspectos estructurales de un edificio multipisos, el estado de las llamadas “paredes de carga”, así como inspecciones profundas sobre grietas, filtraciones de agua, el estado de los cimientos, de las instalaciones eléctricas y de la plomería, entre otros áreas de interés.
El pasado jueves el gobernador de Florida, Ron DeSantis, firmó una ley que requerirá la recertificación de edificios que han cumplido 30 años de construidos. La ley también exige la recertificación a los edificios que se encuentran dentro de un radio de tres millas cercano a la costa y que fueron construidos 25 años atrás.
Además, después de esa primera recertificación, estos últimos edificios construidos cerca de la costa deberán realizar las recertificaciones obligatorias cada 10 años. La mayoría de las disposiciones de la ley entrarán en vigor en 2024.
El próximo 24 de junio se cumple un año del colapso parcial del Champlain Towers South, que ya tenía 40 años de construido y se encontraba en el proceso de cumplir con la recertificación requerida entonces por el condado de Miami-Dade, la cual exigía efectuar la evaluación en las estructuras 40 años después de construidas.
La ley firmada por DeSantis deroga las recertificaciones requeridas a las estructuras 40 años después de construidas, y establece los nuevos términos para las evaluaciones de manera uniforme a todos los edificios construidos en el estado.
Atascado el gobierno local
En Florida existen más de 1.5 millones de condominios que son administrados por 28,000 asociaciones de titulares. Según un análisis de la legislatura de Florida, más de 912,000 condominios tienen más de 30 años desde que fueron construidos, y albergan más de 2 millones de residentes.
A pesar de los cambios introducidos en Florida, el gobierno de Puerto Rico aún se encuentra atascado en un dilatado proceso de evaluación para concebir una legislación que requiera la recertificación a los edificios.
Contrario a lo aprobado en Florida, en Puerto Rico el gobierno pretende exigir la recertificación a los edificios construidos 40 años atrás.
Los trabajos técnicos para exigir la recertificación es una labor que en conjunto realizan la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPE) y el Comité de Terremotos del Colegio de Ingenieros (CTCI).
El ingeniero Felix Rivera Arroyo, presidente del CTCI, reveló que aún falta trabajo por hacer y probablemente la legislación podría estar lista a finales del presente año. El ingeniero indicó que su recomendación fue realizar la recertificación en aquellos edificios construidos 40 años atrás, pero advirtió que ese término de tiempo se puede modificar si así lo demanda la comunidad y los grupos de interés.
El requisito de recertificación en 40 años es parte del proceso que realizan actualmente el CCTC y OGPE para acoger el Código Internacional de Mantenimiento de la Propiedad (IPMC por sus siglas en inglés), que regula los requisitos mínimos de mantenimiento para los edificios.
Rivera Arroyo agregó que la recomendación del CCTCI incluye requerir las recertificaciones a los edificios públicos y los privados por igual. “La ley aprobada en Florida solo aplica a los edificios privados, no a los edificios públicos”, dijo Rivera Arroyo.
Oposición a la recertificación
El ingeniero indicó que el Ejecutivo podría estar listo para presentar una medida a finales del presente año, porque aún es necesario que OGPE celebre vistas técnicas, en las que participarán ingenieros y conocedores de los procesos de construcción, y vistas públicas, en las que participaría la comunidad y aquellas entidades preocupadas por la seguridad de las estructuras.
De hecho, Rivera Arroyo reveló que determinadas corporaciones que poseen numerosas propiedades y que las ofrecen en el mercado de alquiler a largo plazo, se oponen a la iniciativa porque encarecería sus costos de operación. La oposición de estas corporaciones podría añadir obstáculos adicionales y retrasar aún más la presentación de una medida a finales de este año por parte del Ejecutivo.
“Yo no creo que sean tan costoso la recertificación”, dijo Rivera Arroyo, quien reconoció que este tipo de evaluaciones estructurales requiere la participación de varios profesionales simultáneamente como ingenieros estructurales, arquitectos, ingenieros eléctricos, ingenieros especializados en construcción, peritos electricistas y plomeros.
Edificios en peligro
El ingeniero advirtió que en las zonas de Condado e Isla Verde existen edificios que son motivo de preocupación debido a que padecen un marcado deterioro. Incluso, fuentes de EyBoricua.com aseguran que un importante condominio que fue construido en los pasados 20 años enfrenta un importante ataque del agua del mar en sus cimientos debido a alegadas fallas de diseño.
La fuente indicó que la reparación de tales fallas de diseño requiere una inversión multimillonaria para detener el acelerado efecto devastador del agua salada, la cual aún no se ha logrado articular por la asociación de titulares.
Alegadamente, la aprobación de una medida que requiera la recertificación obligatoria de estructuras colocaría a las asociaciones de titulares de estructuras en peligro real de deterioro, a tomar medidas para identificar los recursos y corregir las posibles fallas estructurales.
Acuerdo de $1,020 millones
En la madrugada del 24 de junio de 2021 un ala de Champain Towers South, situado en la ciudad costera de Surfside en Miami Beach, se desplomó por causas aún no han sido identificadas, causando la muerte de 98 residentes.
El resto del edificio fue demolido mediante una explosión controlada el 4 de julio.
El pasado viernes se concretó un acuerdo que comprende el pago de $1,020 millones para finalizar una demanda de los familiares de las víctimas.
El acuerdo no implica que las partes demandadas admitan su culpabilidad en el derrumbe del edificio, cuyas causas aún son investigadas.
La compañía aseguradora del edificio, Securitas, contribuirá con $517.5 millones. Unos $400 millones lo pagarán las aseguradoras de las empresas implicadas en la construcción del edificio Eighty Seven Park, que se cree que puede haber contribuido al desplome de Champlain Towers South por la proximidad de la construcción.
También harán aportaciones el gobierno municipal de Surfside, un bufete de abogados que asesoró a la asociación de propietarios, la empresa de ingeniería contratada para obtener la renovación del certificado del Champlain Towers South, y otras firmas demandadas.
El fondo recibirá también $120 millones por la venta del solar donde se encontraba el edificio, el cual sería adquirido por un inversionista de Dubai.
