Por Marimar Pérez-Riera, Esq.
Presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios
San Juan, 16 de noviembre de 2021 – El Comisionado de Seguros designado, Mariano Mier Romeu, emitió una notoria carta normativa que establece que no se puede obligar a un titular a asegurar su propiedad privada con la póliza comunal del condominio. Estuvo muy acertada esa directriz. Con esto, el concepto de póliza Full Value se convirtió en otra “opción” para los titulares, junto con la póliza Bare Walls.
¿Saben realmente los titulares lo que cuesta la póliza Full Value? Esta póliza siempre costará más porque cubre los bienes comunales y privativos de los titulares. La póliza Bare Walls solo cubre los bienes comunales. Pero la tarifa que cobran las aseguradoras para ambas pólizas debe siempre ser la misma. Si no lo es, ¡repórtelo a la Oficina del Comisionado de Seguros!
Más allá de dinero, lo más costoso para el titular con la póliza Full Value es que cederá sus derechos como propietario. Muy pocos productores de seguros mencionan las siguientes advertencias cuando le ofrecen esa póliza:
• Aun cuando la aseguradora indemnice los bienes privados, el consejo de titulares puede asignar todo el dinero que reciba a otras prioridades. No tiene sentido entregar al consejo las decisiones que mezclen el bienestar personal y el colectivo, pues para ellos no es prioritario reparar una cocina privada. El consejo puede dar “cero” a los titulares, aun cuando tengan daños.
• Aun cuando la aseguradora pague, hay que considerar que los deducibles son más altos con una cubierta Full Value, comparado con el deducible de su póliza privada y si el condominio tiene una póliza Bare Walls. Recuerde que con Full Value solo cobrará si el daño a su propiedad excede el deducible del condominio, pues no existe un deducible prorrateado por cada titular.
• El titular pagará la prima por sus bienes privados, pero el consejo seleccionará el asegurador.
• El titular pagará la prima por sus bienes privados, pero no puede escoger a su productor de confianza.
• El titular cede su intimidad para que una junta de directores o el productor del condominio estimen el verdadero valor de su propiedad privada. Si no tasan su propiedad con frecuencia, el titular podría estar incorrectamente asegurado al momento del desastre. En este caso la aseguradora aplicará la cláusula de coaseguros, que limitará su reclamación justo cuando más lo necesita.
• El titular no puede darle seguimiento a su reclamación con las aseguradoras, porque el asegurado es el consejo.
• Aunque la ley dice que una reclamación se tiene que resolver en 90 días, eso no aplicará a los titulares con una póliza individual, adicional a la póliza Full Value, pues para ser indemnizado deberá esperar a que todos los titulares completen sus reclamaciones y que el consejo las gestione.
• Para cobrar su reclamo por un seguro individual para sus bienes privados, el titular deberá esperar por el ajuste y pago de la reclamación del consejo de titulares.
• El titular nunca recibirá una oferta de pago de la aseguradora. Dependerá de que la junta de directores sea diligente y lleve la oferta a una asamblea, en conjunto con el plan de obras comunales. La aseguradora no emitirá un cheque para las áreas privadas y otro para las áreas comunes.
• El cheque sale a nombre del consejo de titulares, que podrá asignar el dinero para beneficio del condominio o de uno o varios titulares.
• El titular no podrá aceptar, declinar o exigir una reconsideración sobre la oferta por los daños de su apartamento, porque esa es una decisión del consejo de titulares.
• En caso de que la compañía aseguradora se liquide, el titular no podrá reclamar la cubierta de hasta $300,000 a la Asociación de Garantía, porque el consejo de titulares es el asegurado. El límite de $300,000 será para todo el condominio. Si el titular estuviera asegurado individualmente su reclamación tendría un límite de $300,000.
