Por MAPFRE
Edición Enero / Febrero de 2022 Revista Seguros
El paso del huracán María por Puerto Rico marcó de manera particular la industria de seguros local y aún seguimos discutiendo el manejo y resolución de las reclamaciones.
Aquí discutiremos su impacto en las estructuras acogidas al régimen de propiedad horizontal a través de la Ley de Condominios de Puerto Rico, particularmente la alternativa que tiene un titular de proteger su propiedad a través de una póliza individual o por medio de una póliza grupal que asegure al consejo de titulares como colectivo.
El titular puede escoger una póliza Full Value (FV) o una combinación de una póliza individual bajo el formulario HO6 (Home Owners 6) junto a una póliza comercial Barewall, donde un producto no sustituye al otro.
Una póliza FV es aquella que cubre la propiedad comunal e individual en un condominio. En ella el asegurado es el Consejo de Titulares, y cada titular queda vinculado por la reclamación presentada por éste. Mientras, la póliza individual se obtiene de manera independiente para proteger la propiedad del titular y su cubierta no está vinculada o afectada por la del resto de los titulares. Por su parte, la póliza Barewall es aquella que el Consejo de Titulares obtiene para proteger las áreas comunes del condominio, obligando así a cada titular a buscar una cubierta para las áreas privativas adheridas a la estructura del apartamento y sus bienes personales.
Cada una de estas pólizas tiene sus características y comportamiento particular.
Las pólizas FV procurarán una cubierta homogénea, a un grupo heterogéneo de asegurados, mientras que la póliza individual, como la HO6, es propia y exclusiva del asegurado que la solicita, de acuerdo con las especificaciones provistas.
La póliza FV, es conocida como el “queso suizo” de las pólizas de condominios, ya que tiene un sinnúmero de huecos que dejan desprovistos de cubiertas importantes a los titulares de los apartamentos. No cubre la responsabilidad pública del titular por accidentes dentro de su apartamento, ni su propiedad personal como muebles o ropa. Tampoco cubre alquiler de otra propiedad por la pérdida de uso de su apartamento por reparaciones. No cubre gastos médicos de terceros en caso de accidentes que ocurran en el apartamento, ni gastos legales asociados a una reclamación legal o extrajudicial por un accidente en la propiedad.
Por otra parte, la póliza HO6 permite seleccionar su agente de seguros, determinar la propiedad que quiere asegurar, el valor de sus bienes privativos a través de un tasador, ingeniero o contratista y el límite de cubierta que necesita y pueda pagar. Igualmente, permite reclamar directamente a la aseguradora y que ésta se comunique directamente con el Titular.
Con esta póliza, el Titular decide si contrata a un ajustador público o abogado, con ahorros de hasta un 10% de comisión de un Ajustador Público y un 33% de honorarios de los abogados; y no se convierte en rehén de las negociaciones entre los Ajustadores Públicos y/o Abogados, Juntas de Directores y/o Consejo de Titulares con las aseguradoras. Con ella, la decisión de aceptar o rechazar la oferta es suya; no requiere la aprobación del Consejo de Titulares en Asamblea, ni está a expensas de la distribución del pago que ésta realiza entre las áreas comunales y privativas. También conoce exactamente la cantidad que va a cobrar.
Finalmente, el asegurado no tiene que esperar por el pago de las áreas comunales para comenzar a reparar su propiedad, puede acudir a la Oficina del Comisionado de Seguros directamente si tiene alguna queja en contra de la aseguradora, no depende de la Junta de Directores ni del Consejo de Titulares, y el deducible que le aplica es el de la póliza HO6, que aplica solo a sus bienes privativos, y no a las áreas comunales y privativas como ocurre en la FV.
Con una combinación de la póliza Barewall que opera exclusivamente sobre las áreas comunales y la póliza HO6 para las áreas privativas podemos tapar esos huecos y proteger tanto la propiedad comunal como la individual.
Así el titular tiene el control sobre la valoración y aseguramiento de sus bienes privativos, y de la gestión de cualquier reclamación. Además, libera a la Junta de Directores y Consejo de Titulares de la responsabilidad de gestionar la pérdida de las áreas privativas de cada titular, eliminando posibles disputas entre los titulares y la Junta, promoviendo la sana convivencia en el condominio.
