Por Miguel Díaz Román
El aumento extraordinario en el costo de los seguros para propiedades junto con la inflación y las altas tasas de interés han provocado la cancelación de numerosos proyectos de construcción en el sur de Florida, en lo que podría constituir una tendencia que también afecte el las primas de seguros en Puerto Rico y el mercado incipiente de viviendas nuevas.
Los aumentos de primas en el sur de Florida alcanzan el 30 %, lo que puede explicar que la cancelación de proyectos de construcción acontece a pesar del auge imparable en la demanda de propiedades residenciales y comerciales que persiste en ese estado.
El aumento en las primas en el sur de Florida ha sido impulsado por los numerosos casos judiciales contra las aseguradoras, muchas de las cuales están relacionadas con impugnaciones al ajuste de reclamaciones.
La información fue reseñada la pasada semana por el diario The Wall Street Journal y por la publicación especializada en seguros, Insurance Journal.
De hecho, el 12 y 16 de diciembre la Legislatura de Florida celebrará una sesión especial para discutir los factores que han provocado el alza en el costo de los seguros, los casos judiciales contra las aseguradoras y la disponibilidad de reaseguro.
Señalan a ajustadores públicos
Ejecutivos de la industria de seguros de Puerto Rico plantearon que la participación de ajustadores públicos en los casos judiciales contra las aseguradoras del sur de Florida, han causado que los reaseguradores contemplen reducir la capacidad de reaseguro en ese estado.
Los ejecutivos explicaron que el marco legal actual en el sur de Florida no regula adecuadamente a los ajustadores públicos.
En Puerto Rico un sector de las aseguradoras locales, han acusado en los tribunales a determinados ajustadores públicos por incurrir en acciones de fraude a través de inflar reclamaciones.
En entrevista con ese medio, los ejecutivos, quienes desean permanecer en anonimato por el momento, señalaron que existe la posibilidad de que la industria de la construcción se vea afectada en Puerto Rico por la posibilidad de que se reduzca la disponibilidad de reaseguro o porque su costo aumente sustancialmente.
Insatisfacción con marco legal
Indicaron que para los reaseguradores internacionales el marco legal vigente en la isla favorece los intereses de los ajustadores públicos, lo que puede causar “que perdamos una capacidad significativa de reaseguro”.
“Se está hablando que el año 2023 va a ser un año donde la capacidad reaseguro se va a encarecer grandemente y también va a ver escasez de capacidad. Eso puede afectar el entorno económico si hay obras que no consiguen seguro adecuado y por consiguiente los bancos detienen el financiamiento y con esto el proceso de la construcción. Los proyectos más susceptibles a esto son los de gran envergadura y aquellos en zonas de alto riesgo como lo son las construcciones aledañas al mar”, dijo uno de los ejecutivos.
Otro señalamiento es que los reaseguradores garantizarán una adecuada capacidad de reaseguro en aquellos mercados donde las condiciones legales y regulatorias sean menos onerosas.
“En el caso del estado de la Florida, los reaseguradores están enviando un mensaje que bajo el marco legal actual no es propicio para ofrecer capacidades de reaseguro. Las tasas de reaseguro de Puerto Rico no son las más caras, pero habiendo cambiado el marco legal favoreciendo los intereses de los ajustadores públicos, estamos buscando perder capacidad significativa de reaseguro”, indicó uno de los ejecutivos, en referencia a varias leyes aprobadas el pasado cuatrienio.
Algunas de estas leyes favorecen que, más allá de las determinaciones que tome el Comisionado de Seguros sobre querellas contra las aseguradoras, los asegurados insatisfechos puedan presentar litigios civiles en contra de estas empresas.
“Esto sin mencionar un proyecto radicado en la Cámara de Representantes, el cual sería una estocada para los aseguradores, reaseguradores y consecuentemente a la economía”, agregó el ejecutivo en referencia al Proyecto de la Cámara 1533, que le concede al Comisionado de Seguros el poder de ajustar reclamaciones.
“Ningún reasegurador va a permitir que sus reclamaciones las ajuste el regulador”, dijo otro de los ejecutivos.
Más costoso seguro para desarrolladores
Para destacar el alza en costos que ha experimentado la construcción de viviendas en el sur de la Florida, el diario The Wall Street Journal presentó el caso de un desarrollador que había planeado grandes edificios de apartamentos en esa área y desistió de la iniciativa.
El desarrollador sostuvo que actualmente el costo de seguro representa cerca del 8 % del monto total de un proyecto, mientras que tres años atrás el costo de seguros representaba alrededor del 2 %.
El estado de Florida, que al igual que Puerto Rico, suele estar en la ruta de huracanes destructivos que nacen en las costas de África, es una de las jurisdicciones donde existen más casos judiciales contra aseguradoras.
De hecho, los casos judiciales también figuran como un factor detonante de las insolvencias de determinadas aseguradoras en Florida.
El alza en el costo de seguros incluye el seguro de riesgo de los constructores, que cubre los daños mientras el edificio está en construcción; seguro de responsabilidad; cobertura de defectos de construcción; y seguro de propiedad una vez terminada la construcción.
Litigios por defectos de construcción
Según el Insurance Journal, Florida también ha experimentado un incremento en los litigios judiciales por defectos de construcción.
A raíz del colapso del edificio de condominios Champlain Towers South en 2021, se ha registrado una alta incidencia de las asociaciones de titulares de nuevos condominios que contratan ingenieros para inspeccionar la estructura.
El Journal Insurance sostuvo que las asociaciones de titulares son propensas a demandar si los ingenieros detectan fallas estructurales y los desarrolladores no las corrigen.
Otro desarrollo imprevisto que incide en el alza en los seguros de propiedad en el sur de Florida y que está relacionado directamente con de Champlain Towers, es que el derrumbe del condominio pudo afectar otras estructuras cercanas.
La publicación sostiene que los propietarios de un condominio que se construye cerca de Champlain Towers, han presentado una demanda porque alegan que el derrumbe desestabilizó el nuevo edificio.
Ian Bruce Eichner, un desarrollador con sede en Nueva York, indicó que las compañías de seguros deben estar preparadas no solo para los reclamos de la propiedad asegurada, sino también para las propiedades adyacentes.
Como resultado de estos eventos, muchos desarrolladores han tenido que recurrir al uso de múltiples aseguradoras para proteger sus proyectos. La atmósfera económicamente asfixiante para la nueva construcción en el sur de Florida enfrentará una última estocada debido a los efectos causados por el huracán Ian.
Según el Journal Insurance, se espera que las primas de seguros de propiedad registren aumentos a raíz de la magnitud de las pérdidas aseguradas generadas por el huracán Ian, ascendentes a $40,000 millones. Tales pérdidas también causarán que las aseguradoras desistan de asegurar propiedades en las áreas costeras de Florida.
Las aseguradoras propician relaciones disfuncionales con sus asegurados. Tras que te «enamoran» ofreciéndote el mundo para que te «cases» con ellos, una vez estés en la relacion el abuso y atropello que te demuestran son las que crean la necesidad del ajustador público.
Aseguradoras: Ustedes y sus ajustadores independientes SON los abusadores que lo que buscan es declinar, denegar y desvalorizar.
Qué bueno que existe un defensor para ese consumidor que ya está harto de las manipulaciones de las aseguradoras.